Locação de bens imóveis na Reforma Tributária: o que muda para proprietários e locatários?

A Reforma Tributária incluiu a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis na tributação da CBS e do IBS. A mudança alcança pessoas jurídicas e determinadas pessoas físicas e traz uma nova lógica de documentos fiscais, identificação dos imóveis pelo CIB, controle dos pagamentos e apuração assistida.

O ponto central é simples: imóvel, contrato, NFS-e, pagamento e tributação precisarão contar a mesma história. Quanto maior o número de imóveis e contratos, maior será a necessidade de organização cadastral e financeira.

Quem será contribuinte?

A regra muda conforme o locador seja pessoa jurídica ou pessoa física.

• Pessoa jurídica: em regra, a empresa que realiza locação estará sujeita às regras do IBS e da CBS conforme seu regime tributário e as regras específicas aplicáveis.
• Pessoa física: poderá ser enquadrada no regime regular quando ultrapassar os limites específicos previstos para operações com bens imóveis.

Pessoa física: os dois requisitos precisam ser atendidos

A pessoa física será considerada contribuinte no ano seguinte quando, no ano-calendário anterior, ocorrerem simultaneamente duas condições:

• a receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento exceder R$ 240.000,00, valor sujeito à atualização pelo IPCA; e
• as operações envolverem mais de três bens imóveis distintos.

Portanto, ter quatro imóveis, sozinho, não basta. Receber acima do limite com apenas três imóveis também não basta.

Exemplos

• Dois imóveis e R$ 300.000,00 de aluguel no ano: não será contribuinte, porque a receita supera o limite, mas não existem mais de três imóveis.
• Quatro imóveis e R$ 180.000,00 de aluguel no ano: não será contribuinte, porque há mais de três imóveis, mas a receita não supera o limite.
• Quatro imóveis e R$ 300.000,00 de aluguel no ano: será contribuinte, porque os dois requisitos são atendidos simultaneamente.

Enquadramento no próprio ano

A pessoa física também poderá ser enquadrada no próprio ano-calendário quando a receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento exceder em mais de 20% o limite legal, desde que também sejam observados os mais de três imóveis distintos. Por isso, o valor recebido precisa ser acompanhado durante o próprio ano, e não apenas no encerramento.

Locação residencial de curta duração terá regra diferente

A locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, será tributada segundo as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.

Isso significa que a locação residencial de curta duração não segue automaticamente a mesma redução de 70% aplicável à locação imobiliária comum. O regime de hotelaria possui redução própria de 40% das alíquotas de IBS e CBS e regras específicas de créditos.

Esse ponto é especialmente relevante para imóveis residenciais explorados em estadias curtas ou plataformas de locação por temporada.

Quando ocorre o fato gerador?

Na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, a LC nº 214/2025 determina que o fato gerador ocorre no momento do pagamento. O IBS e a CBS são devidos em cada pagamento.

Isso muda a forma de acompanhar o contrato. Não basta conhecer o valor mensal previsto: será necessário relacionar o valor efetivamente pago ao imóvel e ao documento fiscal correspondente.

A locação passará a exigir NFS-e

O contribuinte enquadrado deverá documentar a operação por meio da NFS-e, conforme os leiautes do padrão nacional aplicáveis às operações imobiliárias.

A obrigatoriedade da NFS-e para locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis está prevista para 1º de dezembro de 2026, observadas as regras específicas aplicáveis aos contribuintes do Simples Nacional.

A Nota Técnica nº 009 da NFS-e criou grupos específicos para locação e para as unidades imobiliárias envolvidas. O leiaute permite informar até 99 unidades imobiliárias em uma mesma NFS-e e também até 99 transações de pagamento vinculadas, observadas as regras do documento.

A possibilidade de reunir informações não elimina a necessidade de identificar corretamente cada imóvel e cada pagamento. O sistema precisa saber a qual unidade imobiliária e a qual cobrança cada valor se refere.

O CIB aumentará a rastreabilidade dos imóveis

O Cadastro Imobiliário Brasileiro — CIB será a identificação cadastral nacional dos imóveis urbanos e rurais dentro do Sinter. O novo ambiente permite relacionar a unidade ao proprietário, ao contrato, aos documentos fiscais e às demais informações imobiliárias.

Por isso, endereço, inscrição municipal, matrícula quando aplicável e CIB precisam identificar corretamente o mesmo imóvel. O CIB não substitui o contrato, mas passa a funcionar como um importante elo cadastral entre as informações fiscais e imobiliárias.

Como a apuração assistida entra nessa operação?

A apuração assistida será formada a partir dos documentos fiscais, das informações sobre extinção dos débitos e de outras informações disponíveis às administrações tributárias.

Depois que a apuração assistida for apresentada, os ajustes do contribuinte deverão ser realizados nessa própria apuração. Se não houver manifestação dentro do prazo, o saldo apresentado será presumido correto e o crédito tributário será considerado constituído.

Por isso, o locador contribuinte precisará conciliar mensalmente:

• contratos de locação;
• imóveis e respectivos CIBs;
• NFS-e emitidas;
• valores cobrados;
• pagamentos recebidos;
• débitos de IBS e CBS;
• créditos, quando cabíveis;
• saldo apresentado na apuração assistida.

Um erro de imóvel, locatário ou valor deixa de ser apenas um problema administrativo: poderá afetar diretamente a apuração tributária.

Como será calculado o imposto?

A base de cálculo será, em regra, o valor da operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento. Para essas operações, as alíquotas de IBS e CBS terão redução de 70%.

Exemplo apenas didático: se a soma futura das alíquotas padrão fosse de 28%, uma redução de 70% resultaria em alíquota de 8,4% para a locação. Esse percentual é apenas ilustrativo e não deve ser usado como alíquota definitiva em contratos.

Aluguel residencial terá redutor social mensal

Na locação residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, a legislação prevê redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel, limitado ao valor da base de cálculo. O valor é atualizado mensalmente pelo IPCA.

Exemplo: em um aluguel residencial de R$ 3.000,00, a base inicial poderá ser reduzida em R$ 600,00, resultando em R$ 2.400,00 antes da aplicação das alíquotas.

Quando o imóvel tiver utilização residencial e não residencial, o redutor social será aplicado proporcionalmente à área residencial, conforme a legislação municipal aplicável.

Condomínio, IPTU e outros encargos

Determinados valores suportados pelo locatário não são computados na base de cálculo da locação, desde que atendidas as condições legais e exista prova inequívoca do pagamento:

• tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, quando efetivamente suportados pelo locatário;
• despesas de condomínio;
• foro anual e taxa de ocupação, quando aplicáveis.

Por isso, é recomendável que contrato, cobrança e documento fiscal deixem esses valores claramente identificados. Misturar aluguel, condomínio, IPTU e outros encargos em um único valor aumenta o risco de erro na base tributável.

Despesas próprias do proprietário, como corretagem, administração, manutenção e financiamento, não podem ser simplesmente abatidas do aluguel para reduzir a base de cálculo.

O que muda para o locatário?

Para o locatário pessoa física ou não contribuinte do regime regular, a principal mudança será a documentação da operação e a necessidade de conferir se aluguel e encargos estão corretamente discriminados.

Quando o locatário for contribuinte do regime regular e utilizar o imóvel em sua atividade econômica, a documentação fiscal correta poderá permitir a apropriação de créditos de IBS e CBS, observadas as regras gerais de não cumulatividade e a extinção do débito correspondente pelo fornecedor.

Isso torna a qualidade do documento fiscal relevante também para o locatário. Uma NFS-e incorreta pode afetar não apenas o débito do locador, mas também o crédito do adquirente.

Contratos antigos: existe opção de transição de 3,65%

Determinados contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados por prazo determinado podem optar, de forma irretratável, por tributação de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.

Contratos não residenciais

Para contratos com finalidade não residencial, a opção vale pelo prazo original do contrato, desde que o contrato tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025 e sejam cumpridos os requisitos de comprovação e registro ou disponibilização previstos na regulamentação.

Contratos residenciais

Para contratos residenciais, a regra transitória poderá valer pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que o contrato tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025 e seja possível comprovar sua data nas formas previstas na regulamentação.

A opção pelo regime de 3,65% exige atenção porque:

• é irretratável durante o período aplicável;

• impede a utilização do redutor social;
• veda a apropriação de créditos pelo locador em relação às operações vinculadas ao imóvel submetido ao regime opcional;
• exige controles e escrituração segregados das operações submetidas à opção.

Por isso, a comparação não deve ser feita apenas entre 3,65% e a alíquota nominal do regime regular. É necessário comparar o efeito econômico completo de cada alternativa.

E os contratos que já estarão em andamento em 2027?

Muitos contratos já estarão em execução quando a CBS entrar em vigor em 2027. Esses contratos precisarão ser adaptados ao novo ambiente fiscal, ainda que tenham sido firmados anos antes.

Para cada contrato ativo, o locador deverá conhecer com clareza:

• o imóvel e seu CIB;
• o locatário;
• o valor contratual;
• a composição entre aluguel e encargos;
• os valores recebidos;
• o enquadramento no regime regular ou, se cabível, na transição de 3,65%;
• a forma de emissão da NFS-e;
• a vinculação dos pagamentos ao documento fiscal.

O fato de o contrato ser antigo não elimina a necessidade de documentar corretamente os pagamentos que ocorrerem sob a nova sistemática.

O que locadores e locatários deveriam fazer agora?

• Identificar se o locador estará sujeito ao regime regular como pessoa jurídica ou pessoa física.
• No caso de pessoa física, acompanhar número de imóveis e receita anual atualizada.
• Listar todos os imóveis locados e separar residenciais, comerciais e locações residenciais de curta duração.
• Validar CIB, endereço, inscrição municipal e demais dados cadastrais de cada imóvel.
• Revisar contratos para separar aluguel, condomínio, IPTU, taxas e demais encargos.
• Identificar contratos antigos que possam utilizar a opção transitória de 3,65%.
• Preparar o processo de emissão da NFS-e e a vinculação dos pagamentos.
• Criar conciliação entre contratos, NFS-e, recebimentos e apuração assistida.
• Avaliar o efeito dos créditos quando o locatário for contribuinte do regime regular.
• Simular o impacto da CBS e do IBS antes de renovar ou renegociar contratos.

Em resumo

A Reforma Tributária muda profundamente a gestão fiscal das locações imobiliárias. O imposto será devido em cada pagamento, a operação passará a ser documentada eletronicamente, o imóvel será identificado pelo CIB e as informações alimentarão a apuração assistida.

Para a locação comum, as alíquotas terão redução de 70%. A locação residencial terá redutor social mensal de R$ 600,00, enquanto determinadas locações residenciais de até 90 dias seguirão o regime de hotelaria.

O ponto central é que contrato, imóvel, NFS-e e pagamento precisarão estar perfeitamente alinhados. Organizar esses dados antes do início das obrigações reduzirá erros, retrabalho e riscos fiscais.

Sobre a Conttrolare

A Conttrolare atua há mais de 30 anos nas áreas de contabilidade, tributação e tecnologia, apoiando pequenas e médias empresas e seus proprietários na organização de processos, no cumprimento das obrigações fiscais e na tomada de decisões.

Diante da Reforma Tributária, a empresa auxilia seus clientes na avaliação dos impactos sobre contratos, preços, custos, créditos, fluxo de caixa e sistemas de gestão.

Referências normativas

• Emenda Constitucional nº 132/2023.
• Lei Complementar nº 214/2025, com as alterações posteriores, especialmente as regras do regime específico de bens imóveis.
• Lei Complementar nº 227/2026.
• Decreto nº 12.955/2026.
• Nota Técnica nº 009/2026 da NFS-e e anexos de leiaute do padrão nacional.
• Atos e cronogramas oficiais da RFB e do CGIBS relativos aos documentos fiscais eletrônicos.

Os limites monetários, as alíquotas e os procedimentos operacionais devem ser confirmados na legislação e nas normas vigentes na data de aplicação. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto.