Parcelamento do solo na Reforma Tributária: entenda como ficará a tributação da venda dos lotes

A Reforma Tributária criou regras específicas para o mercado imobiliário, inclusive para quem realiza parcelamento do solo e venda de lotes. Para entender como será essa tributação, porém, precisamos começar pelo básico.

O que é parcelamento do solo?

De forma simples, parcelamento do solo ocorre quando uma área maior de terreno é dividida em unidades menores, normalmente com o objetivo de comercialização.

Essa divisão pode acontecer principalmente de duas formas:

• Loteamento: quando a divisão do terreno envolve abertura de novas vias, prolongamento ou modificação das vias existentes.
• Desmembramento: quando a área é dividida aproveitando o sistema viário já existente, sem abertura de novas ruas.

Essas definições decorrem da Lei nº 6.766/1979.

Imagine, por exemplo, uma área de 100.000 m² que, depois do parcelamento, resulte em 200 lotes. A partir daí, não estaremos mais falando apenas de um grande terreno. Para fins do IBS e da CBS, cada lote oriundo de desmembramento e cada terreno resultante de loteamento será considerado uma unidade imobiliária própria. Isso terá consequências importantes para o controle tributário de quem comercializa esses lotes.

Cada lote terá sua própria identificação

Com a Reforma Tributária, ganha importância o Cadastro Imobiliário Brasileiro — CIB. De forma simples, podemos pensar no CIB como uma identificação cadastral nacional do imóvel.

1 terreno original → parcelamento → 200 lotes

Como cada lote passa a ter um código específico como uma unidade imobiliária própria. Na prática, a empresa não deverá controlar apenas “Lote 10 — Quadra A”. Ela precisará relacionar aquela unidade à sua identificação cadastral e ao seu histórico comercial, financeiro e tributário.

Terreno → empreendimento → lote → CIB → contrato → comprador → recebimentos → documento fiscal → redutores → créditos → tributação

Por isso, o CIB não deve ser visto apenas como mais uma obrigação cadastral. Ele será um elemento importante para identificar corretamente cada imóvel dentro do novo sistema tributário.

Quando ocorrerá a tributação da venda do lote?

Esse é um dos pontos mais importantes. Imagine um lote vendido por R$ 200.000,00, com entrada de R$ 20.000,00 e o restante em parcelas previstas no contrato.

No parcelamento do solo, a tributação não ficará concentrada apenas no momento da assinatura da venda. Ela ocorrerá no momento da entrada e em cada parcela recebida pelo prazo contratual.

A LC nº 214/2025 estabelece que, no parcelamento do solo, IBS e CBS incidentes sobre a venda das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento. Isso é especialmente relevante porque contratos de loteamento podem permanecer ativos durante muitos anos. A empresa precisará acompanhar a tributação durante todo esse período.

Cada lote precisará ter seu próprio controle

Para cada unidade vendida será necessário conhecer:

• valor total da venda;
• valor recebido de entrada;
• parcelas já recebidas e ainda a receber;
• juros e atualizações contratuais;
• CIB;
• redutor de ajuste e eventual redutor social;
• documentos fiscais;
• créditos relacionados ao empreendimento.

Em outras palavras, não bastará saber quanto o empreendimento recebeu no mês. Será necessário identificar qual lote gerou determinado recebimento e quais informações tributárias pertencem àquela unidade.

Como funcionará o centro de custo do parcelamento?

Além do controle individual de cada lote, a apuração do IBS e da CBS deverá ser organizada por empreendimento. Cada parcelamento do solo será tratado como um centro de custo distinto. Isso significa que os custos e créditos de um loteamento não deverão ser misturados com os de outro empreendimento.

Imagine que um mesmo contribuinte possua dois loteamentos:

• Loteamento Alfa;
• Loteamento Beta.

Os gastos de infraestrutura, serviços e demais aquisições do Loteamento Alfa deverão ser vinculados ao centro de custo do Alfa, enquanto os do Beta permanecerão no centro de custo do Beta.

Cada parcelamento = um centro de custo próprio

Assim, existem dois níveis diferentes de controle:

• Lote: concentra contrato, CIB, comprador, recebimentos, redutores e débitos da venda;
• Empreendimento: concentra custos, créditos e a apuração consolidada do parcelamento.

A tributação é acompanhada por lote, mas a apuração é consolidada por empreendimento.

Como os débitos dos lotes e os créditos do empreendimento se encontram?

Para cada pagamento recebido de cada lote será calculado o débito correspondente, considerando a parcela proporcional dos redutores aplicáveis.

Pagamento recebido − redutor de ajuste proporcional − redutor social proporcional, quando aplicável = base de cálculo

Sobre essa base será aplicada a alíquota e surgirá o débito daquele lote. Depois, os débitos de todos os lotes daquele empreendimento serão somados e confrontados com os créditos vinculados ao centro de custo do mesmo empreendimento para apuração do saldo dos tributos no período.

Débitos dos lotes do empreendimento − créditos do empreendimento = saldo do parcelamento

Por isso, os créditos da infraestrutura e das demais aquisições precisam estar corretamente vinculados ao empreendimento a que pertencem.

Como cada recebimento será informado ao Fisco?

Como IBS e CBS serão devidos em cada pagamento, o recebimento também precisará gerar informação fiscal eletrônica individualizada, capaz de alimentar a apuração do lote e, posteriormente, a apuração assistida do empreendimento.

A alienação do lote será documentada pela NF-e ABI — Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77. Essa nota identifica a operação e o imóvel alienado, inclusive por meio dos dados cadastrais previstos no leiaute, como o CIB quando aplicável.

Importante: quando a operação for identificada no leiaute como venda inicial de lote ou imóvel na planta, a NF-e ABI será emitida sem destaque de IBS e CBS. Isso ocorre porque, nessas operações, a tributação acompanha os valores efetivamente recebidos ao longo do contrato, e não o valor total da alienação no momento inicial.

Por isso, nessa hipótese, a NF-e ABI documenta a alienação e identifica o imóvel, enquanto os recebimentos posteriores são informados por eventos fiscais eletrônicos vinculados à própria NF-e ABI. É nesses eventos que são registrados os dados de cada sinal, entrada ou parcela necessários à formação do débito de IBS e CBS correspondente ao recebimento.

Nos casos previstos no leiaute para venda inicial de lote ou imóvel na planta, cada recebimento de sinal, entrada ou parcela será informado por meio do Evento de Pagamento de Parcela vinculado à NF-e ABI original. O evento não é uma nova nota fiscal eletrônica nem um novo documento de venda: é um evento fiscal eletrônico associado à NF-e ABI já emitida para aquela unidade ou lote.

Esse evento permitirá identificar a data do pagamento, o valor original do sinal, entrada ou parcela, os acréscimos e o total efetivamente recebido, além das informações necessárias ao cálculo tributário daquele recebimento.

Venda do lote → NF-e ABI → identificação do lote, do CIB e da operação. Cada entrada ou parcela recebida → Evento de Pagamento vinculado à NF-e ABI daquele lote.

O evento será registrado por lote ou de forma consolidada?

O evento de pagamento não será consolidado por empreendimento na origem. Cada pagamento deverá estar vinculado à NF-e ABI do lote correspondente.

Assim, em um loteamento com 200 lotes, cada lote possuirá sua própria operação de alienação e os pagamentos de cada contrato serão registrados individualmente por eventos vinculados à respectiva NF-e ABI.

Lote 35 → NF-e ABI do lote → entrada → evento → parcela 1 → novo evento → parcela 2 → novo evento. Lote 36 → outra NF-e ABI → seus próprios eventos de pagamento.

Somente depois os débitos decorrentes desses recebimentos serão somados na apuração do centro de custo do parcelamento.

Como será o processo operacional?

O fluxo operacional não deverá ocorrer por meio de lançamento manual de cada parcela diretamente na apuração assistida. A lógica é que, após a baixa financeira do recebimento, o ERP ou sistema fiscal identifique o lote e a NF-e ABI correspondente, gere o XML do Evento de Pagamento de Parcela e o transmita ao ambiente autorizador ou de recepção. A apuração assistida é uma etapa posterior, que utilizará essas informações para formar os débitos do período.

Em termos práticos:

1. O comprador realiza o pagamento.
2. O contas a receber identifica o contrato e o lote.
3. O ERP localiza a NF-e ABI vinculada àquela venda.
4. O sistema identifica principal, acréscimos, redutores e demais informações do recebimento.
5. O ERP ou sistema fiscal gera o XML do Evento de Pagamento de Parcela.
6. O evento é transmitido ao sistema autorizador ou de recepção do documento fiscal.
7. O protocolo do evento é armazenado no sistema.
8. As informações registradas passam a compor a base utilizada na apuração do IBS e da CBS.

O fluxo esperado será: ERP ou sistema fiscal → NF-e ABI e eventos → ambiente fiscal → apuração assistida. Não será: recebimento → lançamento manual da parcela diretamente na apuração assistida.

Essa automação será especialmente importante em loteamentos com grande número de contratos e parcelas. Assim, o recebimento que ocorre no financeiro também passa a produzir uma informação fiscal eletrônica relacionada ao lote e ao empreendimento correto.

Como isso chegará à apuração assistida?

Para cada lote, a informação seguirá uma sequência semelhante a esta: NF-e ABI do lote → evento de cada pagamento → valor recebido → redutores proporcionais → base de cálculo → débito de IBS e CBS do lote.

Depois, os débitos originados nos eventos de pagamento dos diversos lotes serão consolidados no centro de custo do parcelamento e confrontados com os créditos vinculados ao mesmo empreendimento.

A apuração assistida utilizará os documentos fiscais eletrônicos das aquisições, as NF-e ABI e os eventos de pagamento para formar os débitos e créditos e apresentar o saldo do período. Se o contribuinte não se manifestar dentro do prazo aplicável, o saldo apresentado poderá ser presumido correto e o crédito tributário será considerado constituído.

Por isso, a loteadora deverá conciliar mensalmente: ERP × contratos × lotes × CIB × documentos fiscais × recebimentos × centro de custo × apuração assistida.

E se uma informação estiver errada?

Um erro de identificação não deverá ser corrigido apenas por lançamento interno no ERP ou na contabilidade quando ele tiver alimentado a apuração fiscal. Os ajustes positivos ou negativos deverão possuir suporte em documento fiscal eletrônico adequado e refletir-se na própria apuração assistida.

Um simples lançamento interno no ERP não será suficiente para alterar uma informação fiscal já utilizada na apuração. A correção deverá chegar ao ambiente fiscal por meio do documento ou evento eletrônico previsto para a situação.

Informação fiscal incorreta → documento fiscal eletrônico de ajuste → correção na apuração assistida

O procedimento técnico dependerá do tipo de erro e das regras dos documentos fiscais eletrônicos aplicáveis. Por isso, o ideal é detectar divergências antes do fechamento da apuração.

Como a loteadora deverá se organizar?

O fluxo financeiro e o fluxo fiscal precisarão nascer integrados. O sistema deverá conseguir identificar, em cada recebimento:

• qual lote recebeu o pagamento;
• qual contrato corresponde ao recebimento;
• qual NF-e ABI está vinculada à venda;
• qual parcela foi paga;
• qual valor corresponde ao principal;
• quais juros ou atualizações foram recebidos;
• qual empreendimento receberá o débito;
• quais redutores pertencem ao lote.

Contrato → contas a receber → baixa financeira → evento eletrônico do pagamento → débito do lote → apuração assistida do empreendimento

A loteadora não deveria receber hoje e deixar para o setor fiscal descobrir depois a qual lote aquele valor pertence. A vinculação precisa ocorrer no próprio processo de recebimento.

E os lotes vendidos antes da NF-e ABI que ainda terão parcelas a receber a partir de 2027?

Esse é um ponto de atenção importante para loteamentos que já possuem contratos de venda em andamento antes da implantação obrigatória da NF-e ABI, mas que continuarão recebendo parcelas a partir de 1º de janeiro de 2027.

O que já está definido é que, no parcelamento do solo, IBS e CBS serão devidos a cada pagamento recebido. Portanto, as parcelas recebidas a partir de 2027 entram na nova sistemática, ainda que a venda tenha sido realizada anteriormente.

Para lotes residenciais cujo pagamento tenha começado antes de 1º de janeiro de 2027, a legislação também prevê que a utilização proporcional dos redutores considere o valor total da operação, inclusive os valores pagos antes de 2027.

O desafio operacional é que uma venda antiga não possui, originalmente, uma NF-e ABI à qual os novos Eventos de Pagamento de Parcela possam ser vinculados.

O que ainda precisa ser disciplinado operacionalmente?

Até a versão atual dos manuais e leiautes consultados, existe o Evento de Pagamento de Parcela vinculado à NF-e ABI, mas não está claramente definido um procedimento geral de migração para contratos celebrados antes da implantação desse documento fiscal. Por isso, ainda será necessário disciplinar como essas operações preexistentes serão introduzidas no novo ambiente eletrônico para permitir o registro dos pagamentos futuros.

Qual é o procedimento operacional mais provável?

Como ponto de atenção, é razoável esperar um mecanismo de migração, carga inicial ou emissão específica de referência para contratos preexistentes. Esse procedimento deverá permitir que o sistema conheça o histórico da venda sem tratar o saldo remanescente como se fosse uma nova alienação realizada em 2027.

O procedimento provável deverá preservar, entre outras informações:

• o lote e seu CIB, quando disponível;
• o valor total originalmente contratado;
• a data da alienação;
• os valores já recebidos até 31 de dezembro de 2026;
• o saldo a receber a partir de 2027;
• o redutor de ajuste atribuível ao lote;
• o redutor social, quando aplicável;
• o parcelamento e seu centro de custo.

Depois dessa migração, a lógica esperada é que cada pagamento futuro possa gerar o respectivo Evento de Pagamento de Parcela e alimentar a apuração do IBS e da CBS.

Contrato antigo → migração para o ambiente da NF-e ABI → identificação da operação e do histórico de recebimentos → parcela recebida em 2027 → Evento de Pagamento → débito do lote → apuração do parcelamento

Importante: essa sequência representa um procedimento operacional provável, coerente com a estrutura da NF-e ABI e dos eventos já publicados, mas não deve ser tratada como regra definitiva enquanto não houver disciplina técnica específica para a migração dos contratos antigos.

O que a loteadora deveria fazer antes de 2027?

Mesmo antes da definição do procedimento de migração, a loteadora deveria preparar um inventário completo dos contratos que continuarão gerando recebimentos após 31 de dezembro de 2026.

Esse inventário deveria permitir relacionar contrato, lote, CIB, valor total da venda, valores recebidos, saldo a receber, redutores e empreendimento. Assim, quando o procedimento oficial de migração for definido, os dados estarão disponíveis para integração ao novo ambiente fiscal.

Juros e atualizações também precisam ser acompanhados

Contratos de venda de lotes normalmente possuem prazo longo. Durante esse período podem existir juros, correção monetária, reajustes e outras variações previstas no contrato. Esses valores também precisarão ser corretamente associados ao contrato e ao lote correspondente. Por isso, financeiro, faturamento, contabilidade e área fiscal precisarão trabalhar com informações integradas.

As operações imobiliárias terão redução de 50% nas alíquotas

No regime regular, as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações imobiliárias terão redução de 50%. Essa redução também alcança a alienação de lotes. Além disso, existem mecanismos que podem reduzir a base tributável. Os dois principais para nosso assunto são o redutor de ajuste e, nos lotes residenciais, o redutor social.

O redutor de ajuste

O redutor de ajuste é um valor fiscal vinculado ao imóvel que poderá ser utilizado para reduzir a base de cálculo de IBS e CBS quando esse imóvel for vendido. Ele reconhece o valor econômico de imóveis adquiridos quando IBS e CBS ainda não existiam.

A partir de 1º de janeiro de 2027, haverá um redutor de ajuste vinculado aos imóveis pertencentes a contribuintes sujeitos ao regime regular.

Como será determinado o redutor dos imóveis existentes em 31 de dezembro de 2026?

Para os imóveis que já pertencem ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a legislação prevê duas possibilidades para determinar o valor inicial do redutor:

1. Valor de aquisição atualizado; ou
2. Valor de referência do imóvel, por opção do contribuinte.

A data de constituição desse redutor será 31 de dezembro de 2026.

Como será atualizado o valor de aquisição?

Se o contribuinte optar pelo valor de aquisição, não será utilizado simplesmente o valor histórico pago pelo imóvel anos atrás. Esse valor será atualizado até 31 de dezembro de 2026, conforme os critérios previstos na legislação.

Valor histórico de aquisição → atualização até 31/12/2026 → formação do redutor de ajuste

Na prática, um imóvel adquirido há muitos anos poderá ter seu valor de aquisição atualizado antes de servir como base para a constituição do redutor.

O que é o valor de referência?

O valor de referência é um valor oficial destinado a representar uma estimativa do valor de mercado do imóvel. Ele não deve ser automaticamente confundido com o valor venal do IPTU, o valor utilizado pelo município para cobrança do ITBI, o valor declarado pelo proprietário, o custo histórico de aquisição ou o preço que o proprietário gostaria de receber pelo imóvel.

A legislação prevê a formação desse valor utilizando informações disponíveis às administrações tributárias e dados relacionados ao próprio mercado imobiliário. Os serviços registrais e notariais deverão compartilhar com as administrações tributárias, por meio do Sinter, informações relativas às operações com imóveis para auxiliar na determinação desses valores.

Podemos pensar no valor de referência, portanto, como uma estimativa oficial do valor de mercado do imóvel produzida para o novo sistema tributário.

Todos os imóveis terão valor de referência pronto em 31 de dezembro de 2026?

Não necessariamente. A própria legislação admite expressamente que, em 31 de dezembro de 2026, determinado imóvel ainda possa não possuir valor de referência disponível. Ou seja, não se parte da premissa de que todos os imóveis brasileiros obrigatoriamente terão seu valor de referência definido até aquela data.

E se o imóvel ainda não tiver valor de referência?

Nesse caso, se o contribuinte não quiser utilizar o valor de aquisição atualizado, a legislação permite determinar o redutor com base em uma estimativa do valor de mercado do imóvel, realizada por procedimento específico previsto na regulamentação.

Assim, para um imóvel existente em 31 de dezembro de 2026, haverá o valor de aquisição atualizado ou o valor de referência e, quando esse valor ainda não estiver disponível, estimativa de valor de mercado conforme procedimento regulamentado.

O redutor continuará sendo atualizado depois de 31 de dezembro de 2026?

Sim. Depois de constituído, o redutor continuará sendo corrigido pelo IPCA, ou por índice que venha a substituí-lo, até a data em que forem devidos IBS e CBS na futura alienação do imóvel. Portanto, o redutor não fica congelado no valor existente em 31 de dezembro de 2026.

O que acontece com o redutor quando o terreno é dividido?

Imagine que o terreno original possua um redutor de ajuste de R$ 4.000.000,00 e, depois do parcelamento, surjam 200 lotes. O redutor do terreno original não desaparece. Ele deverá ser distribuído entre os imóveis resultantes do parcelamento.

A legislação determina que essa distribuição seja realizada, em princípio, proporcionalmente ao valor de mercado de cada imóvel. Se não for possível identificar individualmente esses valores, o redutor poderá ser alocado proporcionalmente à área das unidades. Cada lote passará a ter sua própria parcela do redutor, que deverá permanecer vinculada à respectiva unidade.

Outros valores também podem integrar o redutor

O redutor não é formado apenas pelo valor inicial do imóvel. Também poderão integrá-lo, observadas as condições da legislação:

• ITBI pago na aquisição;
• laudêmio;
• determinadas contrapartidas urbanísticas e ambientais;
• outorga onerosa do direito de construir;
• outorga onerosa decorrente de alteração de uso;
• outras contrapartidas exigidas por órgãos públicos para execução do empreendimento.

Esses valores são incorporados ao redutor na data de seu efetivo pagamento. Para loteamentos, isso pode ter relevância significativa.

Atenção: redutor de ajuste e crédito não são a mesma coisa

O redutor de ajuste diminui a base de cálculo da futura venda do imóvel. O crédito de IBS e CBS decorre, em regra, dos tributos incidentes sobre determinadas aquisições realizadas pelo contribuinte. São mecanismos diferentes.

Em algumas situações, entretanto, a legislação impede que o mesmo gasto gere dois benefícios. Se uma contrapartida urbanística de R$ 500.000,00 for incorporada ao redutor em hipótese na qual a legislação vede o creditamento correspondente, o mesmo valor não poderá aumentar o redutor e também gerar crédito tributário. A lógica é evitar duplicidade de benefício.

Mas redutor e crédito podem coexistir

Isso não significa que redutor e crédito sejam sempre incompatíveis. Um exemplo importante ocorre quando um imóvel é adquirido, a partir de 2027, de outro contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS. Esse contribuinte pode ser pessoa jurídica ou pessoa física enquadrada no regime regular. O que importa é sua condição tributária, e não sua natureza jurídica.

O redutor recebido pelo adquirente não é o preço que ele pagou

Imagine um imóvel vendido por R$ 1.000.000,00 e que possua redutor de ajuste de R$ 400.000,00. Na venda, o alienante poderá utilizar esse redutor para determinar sua base tributável: valor da venda de R$ 1.000.000,00 menos redutor de R$ 400.000,00, resultando em base de R$ 600.000,00.

Se o adquirente também estiver sujeito ao regime regular, seu redutor não passará a ser de R$ 1.000.000,00. O redutor que continuará vinculado ao imóvel será de R$ 400.000,00.

Preço ou custo de aquisição: R$ 1.000.000,00. Redutor de ajuste vinculado ao imóvel: R$ 400.000,00. São valores diferentes e com funções diferentes. O valor de aquisição representa o preço pelo qual o imóvel foi comprado; o redutor é um valor fiscal específico que acompanha o imóvel.

Então o vendedor utiliza o redutor e ele continua com o adquirente?

Sim, quando o adquirente também estiver sujeito ao regime regular. A legislação estabelece que, nessa situação, o redutor será mantido com o mesmo valor e o mesmo critério de correção. Nos demais casos, ele será extinto.

• Alienante: utiliza o redutor para determinar a base de sua venda.
• Adquirente no regime regular: recebe o imóvel com aquele redutor ainda vinculado.

O redutor continuará sendo atualizado. Se esse adquirente realizar posteriormente outra venda, poderá utilizar o redutor então atualizado na determinação da base de cálculo da nova operação.

E o adquirente também poderá ter crédito?

Sim, observadas as condições legais. Na aquisição de imóvel de contribuinte sujeito ao regime regular a partir de 1º de janeiro de 2027, a manutenção do redutor ocorre sem prejuízo do direito ao crédito do IBS e da CBS incidentes na aquisição, quando permitido.

• Preço de aquisição: quanto pagou pelo imóvel.
• Crédito de IBS e CBS: decorrente dos tributos incidentes na aquisição, quando permitido.

• Redutor de ajuste: valor fiscal que permanece vinculado ao imóvel.

São três informações diferentes.

O que o adquirente deverá verificar com o vendedor?

Quem adquire um imóvel de contribuinte sujeito ao regime regular também precisa conhecer qual redutor está vinculado ao imóvel. Antes de concluir a operação, é recomendável verificar:

• CIB do imóvel;
• valor atualizado e data de constituição do redutor de ajuste;
• origem do valor inicial e se ele decorreu do valor de aquisição atualizado ou do valor de referência;
• valores posteriormente incorporados;
• memória de cálculo das atualizações;
• documentação comprobatória;
• condição do alienante como contribuinte sujeito ao regime regular.

Enquanto não houver procedimento operacional específico padronizando essa transmissão de informações, é prudente que esses dados sejam documentados na própria operação. Uma cláusula contratual, por exemplo, poderá informar que o imóvel possui determinado redutor de ajuste vinculado ao respectivo CIB. Isso não transforma o redutor em parte do preço da venda; a finalidade é apenas documentar qual valor fiscal acompanha o imóvel.

Redutor social

Além do redutor de ajuste, a venda de lote residencial poderá utilizar o chamado redutor social. A legislação estabelece valor de R$ 30.000,00 por lote residencial, sujeito à atualização prevista na legislação. Esse redutor será utilizado depois do redutor de ajuste e poderá ser utilizado apenas uma vez para cada lote.

Exemplo simplificado

Imagine um lote residencial vendido por R$ 200.000,00. Suponha, apenas para facilitar o entendimento: valor da venda de R$ 200.000,00, menos redutor de ajuste de R$ 60.000,00 e menos redutor social de R$ 30.000,00, resultando em base de R$ 110.000,00. A tributação será calculada considerando a base resultante da aplicação dos redutores permitidos.

E se a venda for parcelada?

Como a tributação acontece em cada recebimento, o redutor de ajuste e o redutor social também precisarão acompanhar proporcionalmente os pagamentos. Será necessário acompanhar o redutor total do lote, o redutor utilizado em cada recebimento e o saldo ainda disponível. Esse controle poderá permanecer ativo durante vários anos.

Créditos do empreendimento

Um loteamento normalmente possui diversos gastos para desenvolver o empreendimento, como terraplenagem, pavimentação, redes de água e esgoto, energia, materiais, serviços de engenharia e demais bens e serviços necessários ao projeto.

No regime regular, observadas as regras de creditamento, os créditos de IBS e CBS relativos às aquisições poderão ser compensados com os débitos apurados nas vendas das unidades imobiliárias.

IBS e CBS devidos nas vendas − créditos permitidos das aquisições = valor líquido a recolher

Isso aumenta a importância de manter a documentação de todos os custos do empreendimento devidamente organizada.

O empreendimento também precisa ser controlado separadamente

Além do controle individual de cada lote, será necessário controlar o próprio empreendimento. Na prática, teremos dois níveis:

• Empreendimento: custos, infraestrutura, créditos e apuração.
• Lote: CIB, contrato, recebimentos, redutor de ajuste, redutor social e tributação da unidade.

Regra de transição dos 3,65%

A legislação criou uma opção específica para determinados parcelamentos do solo. Quando o pedido de registro do parcelamento tiver sido realizado antes de 1º de janeiro de 2029, poderá existir a opção, nas condições previstas na legislação, pela tributação específica de IBS + CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida.

Exemplo

Se determinado empreendimento submetido a essa opção receber R$ 100.000,00 no mês, o cálculo simplificado será: R$ 100.000,00 × 3,65% = R$ 3.650,00. Mas a alíquota de 3,65% não deve ser analisada isoladamente.

O que muda quando o contribuinte opta pelos 3,65%?

Na opção pelo regime de transição, não teremos a mesma sistemática do regime regular. Entre as consequências estão:

• impossibilidade de utilizar o redutor de ajuste naquele parcelamento;
• impossibilidade de utilizar o redutor social;
• limitações ao aproveitamento dos créditos relacionados ao empreendimento;
• necessidade de controles específicos e segregados.

Por isso, a comparação precisa considerar o conjunto da operação: regime regular, com créditos, redutor de ajuste e redutor social quando aplicável, versus 3,65% sobre a receita bruta recebida, sem a mesma sistemática de créditos e redutores. A melhor alternativa dependerá dos números de cada empreendimento.

E o comprador de lote submetido aos 3,65%?

Se o comprador estiver sujeito ao regime regular e adquirir uma unidade de parcelamento submetido a essa opção, a operação também terá consequências para ele. Nessa sistemática, o adquirente não terá o mesmo crédito decorrente de uma aquisição tributada normalmente no regime regular. Por outro lado, a aquisição poderá formar redutor de ajuste para eventual operação futura, conforme as regras específicas aplicáveis. Novamente, crédito tributário e redutor de ajuste não são a mesma coisa.

Qual regime será mais vantajoso?

Não existe uma resposta única. Um empreendimento pode ter terreno com redutor elevado, grandes investimentos em infraestrutura, volume relevante de créditos e vários lotes residenciais com redutor social. Outro pode ter poucos créditos, redutor menos relevante, menor volume de investimentos e contratos com longo prazo de recebimento. A carga tributária poderá ser muito diferente.

Antes de optar pelos 3,65%, será necessário realizar uma simulação considerando todo o empreendimento e todo o período futuro de recebimento.

Pessoa física

A Reforma Tributária não restringe o regime regular do mercado imobiliário às pessoas jurídicas. Uma pessoa física também poderá ser considerada contribuinte quando suas operações atenderem aos critérios estabelecidos pela legislação. Por isso, o correto é falar em contribuinte sujeito ao regime regular, o que pode incluir tanto pessoa jurídica quanto pessoa física.

Venda de imóveis pela pessoa física

A legislação estabelece critérios relacionados à quantidade de imóveis alienados, ao período em que permaneceram no patrimônio, às operações realizadas no ano anterior e às operações realizadas no próprio ano. Em determinadas situações, a venda de mais de três imóveis distintos, desde que observadas as demais condições legais, poderá levar ao enquadramento no regime regular. Também existem regras específicas para imóveis construídos pelo próprio alienante.

E a pessoa física que parcela um grande terreno?

Imagine uma pessoa física proprietária de uma grande área que realiza o parcelamento e transforma esse terreno em 200 lotes para comercialização. Para fins da legislação, não devemos olhar apenas para o terreno original. Cada lote constitui uma unidade imobiliária distinta.

Portanto, a venda sucessiva dessas unidades poderá provocar o enquadramento da pessoa física como contribuinte do regime regular, conforme os critérios previstos na legislação. Isso é muito diferente da venda eventual de um único imóvel pertencente ao patrimônio pessoal. A pessoa física que pretende parcelar uma área e comercializar diversos lotes deve analisar seu enquadramento tributário antes de iniciar as vendas.

O que fazer agora?

Quando se fala em Reforma Tributária, uma das primeiras perguntas é: “Quanto vou pagar de imposto?”. No parcelamento do solo, porém, existe uma pergunta anterior: “Tenho todas as informações necessárias para calcular corretamente esse imposto?”

Será necessário conectar: terreno → empreendimento → lote → CIB → contrato → comprador → recebimentos → documento fiscal → redutor de ajuste → redutor social → créditos → tributação.

O que loteadoras e proprietários devem começar a fazer?

1. Identificar todos os parcelamentos existentes e em desenvolvimento.
2. Verificar a data do pedido de registro de cada empreendimento.
3. Organizar o cadastro individual de cada lote.
4. Acompanhar a inscrição e vinculação do CIB de cada unidade.
5. Levantar contratos e saldos ainda a receber.
6. Mapear entradas, parcelas, juros e atualizações.
7. Organizar os custos de infraestrutura por empreendimento.
8. Identificar os gastos que poderão gerar créditos.
9. Identificar valores que poderão integrar o redutor de ajuste.
10. Levantar o valor de aquisição dos imóveis existentes em 31 de dezembro de 2026.
11. Verificar a disponibilidade do valor de referência.
12. Comparar o valor de aquisição atualizado com o valor de referência quando houver possibilidade legal de escolha.
13. Documentar a formação do redutor.
14. Distribuir o redutor corretamente entre os lotes.
15. Identificar lotes residenciais com possibilidade de utilização do redutor social.
16. Controlar a utilização proporcional dos redutores em cada recebimento.
17. Nas aquisições de imóveis de contribuintes do regime regular, verificar qual redutor está vinculado ao imóvel.
18. Comparar o regime regular com a opção de 3,65%, quando aplicável.
19. Tratar cada parcelamento como centro de custo próprio.
20. Preparar a emissão da NF-e ABI para as alienações dos lotes.
21. Integrar o recebimento das parcelas ao Evento de Pagamento de Parcela.
22. Conciliar mensalmente documentos fiscais, lotes, centros de custo e apuração assistida.
23. Corrigir divergências por meio do documento fiscal eletrônico adequado.

O objetivo não é apenas calcular imposto. É compreender antecipadamente como a Reforma Tributária poderá afetar preço, margem, fluxo de caixa e resultado de cada empreendimento.

Em resumo

1. Cada lote será tratado como uma unidade imobiliária própria e deverá possuir identificação individual, inclusive no CIB.
2. A tributação ocorrerá no momento da entrada e de cada parcela recebida pelo prazo contratual.
3. Os imóveis existentes em 31 de dezembro de 2026 poderão ter seu redutor formado pelo valor de aquisição atualizado ou, por opção, pelo valor de referência, observadas as regras legais.
4. Se o valor de referência ainda não estiver disponível, a legislação prevê procedimento para utilização de estimativa de valor de mercado.
5. O redutor continuará sendo atualizado enquanto permanecer vinculado ao imóvel e, no parcelamento, deverá ser distribuído entre os lotes resultantes.
6. O redutor não corresponde ao preço pago pelo adquirente.
7. Quando um imóvel for alienado entre contribuintes do regime regular, o vendedor poderá utilizar o redutor e esse mesmo redutor continuará vinculado ao imóvel para o adquirente, com o mesmo critério de atualização.
8. A manutenção do redutor não impede, por si só, o aproveitamento dos créditos de IBS e CBS da aquisição quando estes forem permitidos.
9. Lotes residenciais poderão utilizar também o redutor social.
10. Determinados parcelamentos anteriores a 2029 poderão optar pela tributação de 3,65% sobre a receita bruta recebida, com regras próprias de créditos e redutores.
11. Pessoas físicas também poderão ser contribuintes do regime regular.
12. Cada parcelamento deverá ser tratado como centro de custo distinto para a apuração.
13. Os débitos serão formados a partir dos pagamentos de cada lote e depois consolidados por empreendimento.
14. A NF-e ABI e os eventos eletrônicos de pagamento serão peças importantes para levar os recebimentos à apuração assistida.
15. Ajustes que afetem a apuração deverão possuir suporte em documento fiscal eletrônico adequado.

Por isso, a menor alíquota aparente nem sempre representará a menor carga tributária. A análise precisa considerar terreno, valor de referência, redutor de ajuste, redutor social, créditos, infraestrutura, contratos e prazo de recebimento das vendas.

Sobre a Conttrolare

A Conttrolare atua há mais de 30 anos nas áreas de contabilidade, tributação e tecnologia, apoiando empresas na organização de seus processos, no cumprimento das obrigações fiscais e na tomada de decisões.

Diante da Reforma Tributária, a empresa auxilia seus clientes na avaliação dos impactos sobre preços, custos, créditos, contratos, fluxo de caixa e sistemas de gestão.

Referências normativas

• Emenda Constitucional nº 132/2023;
• Lei Complementar nº 214/2025, com as alterações posteriores, inclusive da LC nº 227/2026;
• Decreto nº 12.955/2026;
• Lei nº 6.766/1979 — Parcelamento do Solo Urbano.
• Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI, modelo 77, versão 1.00a, e respectivo Anexo de Leiaute.
• Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 — início da obrigatoriedade da NF-e ABI, modelo 77, em 1º de dezembro de 2026.

Os percentuais, valores e procedimentos devem ser verificados de acordo com a legislação vigente na data da aplicação. Cada empreendimento possui características próprias e deve ser analisado individualmente.