Prestação de serviços de construção civil na Reforma Tributária: cada obra terá seu próprio controle fiscal

A Reforma Tributária não altera apenas a tributação da venda de imóveis, incorporações e loteamentos.

As empresas e profissionais que prestam serviços de construção civil para terceiros também terão mudanças importantes na tributação, nos créditos, nos documentos fiscais e, principalmente, na forma de controlar cada obra.

Construtoras, empreiteiras, subempreiteiras e prestadores especializados em reformas, instalações e outras atividades vinculadas à construção precisarão entender uma nova lógica: cada obra deverá ser identificada e controlada individualmente.

Além disso, os documentos fiscais das aquisições precisarão permitir a vinculação dos custos e créditos à obra correspondente.

O que é serviço de construção civil?

Para fins de IBS e CBS, a regulamentação considera serviço de construção civil a execução, por administração, empreitada ou subempreitada, de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica.

Também estão abrangidos serviços como demolição, reparação, conservação, reforma de edifícios, reforma de estradas, obras em pontes, obras em portos e instalações e montagens incorporadas ao imóvel.

Construção civil, portanto, não significa apenas construir prédios. O conceito alcança diferentes tipos de obras e serviços relacionados à execução física de imóveis e infraestrutura.

Alguns exemplos de serviços de construção civil

Podem ser enquadrados como serviços de construção civil, dependendo da forma como forem contratados e executados:

• construção de edifícios;
• construção de galpões industriais;
• execução de fundações;
• terraplanagem;
• drenagem;
• pavimentação;
• concretagem;
• instalações hidráulicas;
• instalações elétricas;
• demolição;
• reformas;
• reparações;
• conservação de imóveis;
• obras em estradas, pontes e portos;
• montagem e instalação de bens incorporados definitivamente ao imóvel.

Aqui existe uma observação importante. A legislação do IBS e da CBS utiliza uma definição ampla de construção civil e não enumera nominalmente todas essas atividades.

Já a legislação tradicional do ISS, na LC nº 116/2003, menciona expressamente atividades como terraplanagem, pavimentação, concretagem e drenagem no contexto de execução, administração, empreitada ou subempreitada de obras.

Assim, essas atividades são bons exemplos de serviços tradicionalmente reconhecidos como integrantes da construção civil. Para IBS e CBS, entretanto, o enquadramento deverá considerar a natureza efetiva da operação e a definição prevista na legislação da Reforma Tributária.

Pessoa física também poderá ser contribuinte?

Sim. A LC nº 214/2025 considera contribuinte o fornecedor que realize operações no desenvolvimento de atividade econômica de modo habitual, em volume que caracterize atividade econômica ou de maneira profissional. Esse fornecedor pode ser pessoa física ou jurídica.

Portanto, uma pessoa física que atue profissionalmente prestando serviços de construção civil poderá ser contribuinte do IBS e da CBS. Isso pode alcançar, por exemplo, pedreiro, pintor, eletricista, encanador, profissional de reformas e empreiteiro pessoa física, quando a atividade for exercida profissionalmente ou com habitualidade.

Não significa, entretanto, que qualquer serviço ocasional transforme automaticamente a pessoa física em contribuinte. Deve existir atividade econômica ou profissional.

E se o profissional estiver enquadrado como MEI?

Nesse caso, a situação é diferente. O profissional regularmente enquadrado como Microempreendedor Individual — MEI permanece sujeito às regras próprias do MEI.

O mesmo cuidado deve existir em relação às empresas optantes pelo Simples Nacional, que possuem tratamento próprio na Reforma Tributária.

Portanto, antes de analisar a tributação de determinado prestador, será necessário identificar se ele é pessoa física no regime regular, MEI, empresa do Simples Nacional ou empresa no regime regular de IBS e CBS.

Qual será a alíquota dos serviços de construção civil?

A legislação determina redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS para os serviços de construção civil abrangidos pelo regime específico imobiliário.

Onde o imposto será devido?

Quando o serviço é prestado fisicamente sobre um imóvel, considera-se local da operação o local onde o imóvel está situado.

Imagine uma construtora estabelecida em Campinas/SP executando uma obra em Belo Horizonte/MG. Para fins da regra de destino, será relevante a localização do imóvel onde a obra está sendo realizada. Isso reforça ainda mais a importância de identificar corretamente cada obra.

Quando ocorre o fato gerador?

A regra geral estabelece que o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento do fornecimento do bem ou serviço.

Nas operações de execução continuada ou fracionada, considera-se ocorrido o fato gerador na primeira entre o momento em que se torna exigível a parte da contraprestação correspondente a cada pagamento ou o momento do pagamento.

Esse ponto é especialmente importante para contratos de construção executados durante vários meses ou anos. Contrato, execução, faturamento, pagamentos e documentos fiscais precisarão estar corretamente integrados.

E se houver adiantamento antes da execução?

Se houver pagamento integral ou parcial antes do fornecimento do serviço, a LC nº 214/2025 determina que haverá antecipação do IBS e da CBS sobre cada valor pago antecipadamente. A base de cálculo será o valor de cada parcela antecipada.

Qual documento fiscal eletrônico será utilizado?

Na prestação de serviços, o documento central será a NFS-e — Nota Fiscal de Serviço eletrônica, observados os leiautes nacionais aplicáveis.

O padrão nacional da NFS-e já está sendo adaptado para receber as informações relativas ao IBS e à CBS, inclusive com novos grupos específicos nos leiautes.

E qual documento será emitido no adiantamento?

Aqui precisamos distinguir aquilo que a legislação já definiu daquilo que ainda depende de detalhamento operacional.

A LC nº 214/2025 já determina que o pagamento antecipado deve possuir um documento fiscal eletrônico correspondente ao pagamento, porque esse pagamento gera antecipação do IBS e da CBS.

No ambiente da NF-e de mercadorias, a regulamentação técnica já possui mecanismos específicos de documento relacionado a pagamento antecipado. Na prestação de serviços, entretanto, o procedimento equivalente deverá seguir os leiautes e regras do ambiente nacional da NFS-e.

A documentação técnica da NFS-e continua recebendo adaptações relacionadas aos novos fatos geradores criados pela Reforma Tributária. O procedimento técnico específico para vincular o documento eletrônico do adiantamento ao documento definitivo da prestação deverá observar os leiautes nacionais da NFS-e vigentes no momento da operação.

Por que essa vinculação será importante?

Porque a administração tributária precisará saber que parte daquele imposto já foi antecipada anteriormente.

Imagine um contrato de R$ 1.000.000,00 com adiantamento de R$ 200.000,00. O sistema fiscal deverá conseguir relacionar o adiantamento de R$ 200.000,00 com a operação total de R$ 1.000.000,00 para que, no momento do fornecimento definitivo, não seja novamente cobrado IBS e CBS sobre uma parcela que já produziu antecipação.

Essa vinculação eletrônica será fundamental para a apuração assistida.

Cada obra deverá possuir controle próprio

Imagine uma construtora executando simultaneamente Obra Alfa — galpão industrial, Obra Beta — edifício comercial e Obra Gama — reforma de fábrica.

Cada uma deverá possuir controles individualizados. Materiais, serviços contratados, créditos e demais custos precisarão ser relacionados corretamente ao empreendimento ao qual pertencem.

A obra também terá identificação cadastral

A obra de construção civil deverá possuir identificação cadastral própria. Essa identificação será fundamental para permitir que documentos fiscais e créditos sejam relacionados ao empreendimento correto.

O imóvel possuirá sua identificação no CIB, enquanto a obra terá identificação cadastral própria para permitir o acompanhamento da construção, de seus custos e dos respectivos créditos. São informações relacionadas, mas cumprem funções diferentes no controle tributário.

As notas dos fornecedores precisarão identificar a obra

Suponha que a construtora compre R$ 200.000,00 em aço para a Obra Alfa. O documento fiscal dessa aquisição deverá permitir a identificação de que o material pertence àquela obra.

Fornecedor → documento fiscal → identificação da obra → centro de custo → crédito de IBS e CBS

A finalidade é evitar que créditos de uma obra sejam utilizados ou apropriados incorretamente em outra.

E se o fornecedor informar a obra errada?

Imagine que o aço seja utilizado na Obra Alfa, mas o documento fiscal indique a Obra Beta. Essa informação poderá direcionar o crédito ao centro de custo incorreto.

Por isso, somente transferir internamente o custo na contabilidade ou no ERP poderá não ser suficiente. A correção também precisará alcançar o ambiente fiscal.

Com a apuração assistida, os documentos fiscais eletrônicos passam a ter papel essencial na formação dos débitos e créditos.

Como funcionará a apuração?

Imagine determinada obra. Durante o mês, as prestações de serviços geram R$ 120.000,00 de débitos de IBS e CBS. As aquisições vinculadas à obra geram R$ 80.000,00 de créditos.

Débitos: R$ 120.000,00 − créditos: R$ 80.000,00 = saldo: R$ 40.000,00.

É por isso que a identificação correta da obra será fundamental.

A apuração assistida terá papel importante

A apuração assistida será formada a partir dos documentos fiscais eletrônicos e das demais informações disponíveis às administrações tributárias.

Isso significa que a construtora precisará conciliar documentos fiscais, identificação das obras, centros de custo, adiantamentos, débitos e créditos e apuração assistida.

Os créditos da construção merecem atenção especial

No regime regular, a regra geral permite ao contribuinte apropriar créditos de IBS e CBS sobre suas aquisições, quando atendidas as condições legais.

Mas os serviços de construção civil possuem regra específica quando o tomador do serviço não é contribuinte do regime regular e a construtora fornece os materiais utilizados na obra.

Construção para não contribuinte: existe limitação de crédito

Imagine uma construtora contratada por uma pessoa física para construir uma residência. A construtora fornece concreto, aço, tijolos, instalações e demais materiais e também executa a obra.

Nesse caso, o tomador não é contribuinte do regime regular. Quando o prestador também fornece os materiais utilizados na obra, o crédito relativo a esses materiais fica limitado ao valor do débito correspondente à prestação do serviço de construção civil, observadas as condições previstas na legislação.

Exemplo: se os materiais vinculados à obra gerarem R$ 80.000,00 de créditos e o débito correspondente à prestação for de R$ 50.000,00, o crédito admitido para essa obra ficará limitado a R$ 50.000,00, com o tratamento do excedente conforme as regras aplicáveis.

Esse ponto deverá ser considerado na formação do custo e do preço do serviço.

E quando o cliente é contribuinte do regime regular?

Imagine uma construtora executando uma nova fábrica para uma indústria sujeita ao regime regular do IBS e da CBS.

Nesse caso, a limitação específica aplicável aos materiais fornecidos em obras para não contribuintes não se aplica por essa regra. Os créditos vinculados à obra seguem as regras gerais de creditamento, observados os demais requisitos legais.

Por isso, antes de formar o preço e projetar os créditos da operação, será necessário conhecer o perfil tributário do contratante e manter a segregação dos materiais e créditos por obra.

Quando a construtora atender simultaneamente contribuintes e não contribuintes do regime regular, os materiais, custos e créditos deverão ser segregados por obra. O limite aplicável às obras de não contribuintes não deve ser aplicado globalmente sobre os créditos da construtora.

Por que isso pode afetar a formação do preço?

Porque a possibilidade ou limitação de utilização dos créditos poderá alterar o custo efetivo da operação.

Uma construtora que atende principalmente indústrias e empresas do regime regular poderá apresentar uma dinâmica de créditos diferente de outra que trabalha predominantemente para pessoas físicas.

Portanto, não será suficiente aplicar uma alíquota sobre o preço. Será necessário analisar débitos da prestação, créditos dos materiais, perfil tributário do cliente, estrutura de contratação, subempreitadas, adiantamentos e fluxo de caixa.

Empreitada e subempreitada também entram na regra

A definição de construção civil inclui expressamente operações realizadas por empreitada e subempreitada.

Imagine o dono da obra contratando uma construtora principal, que por sua vez contrata uma subempreiteira de instalações elétricas. A subempreiteira também poderá estar realizando serviço de construção civil.

Por isso, a identificação correta da obra deverá acompanhar toda a cadeia de contratação.

O documento fiscal passa a fazer parte do controle da obra

A construção civil tradicionalmente trabalha com orçamento, contrato, cronograma, centro de custo, contas a pagar e contas a receber.

Com a Reforma Tributária deverão ser acrescentados documentos fiscais eletrônicos corretamente vinculados à obra e documentos fiscais relacionados a pagamentos antecipados.

O documento fiscal será uma das principais fontes de informação utilizadas pela apuração assistida.

E as obras que já estarão em andamento em 2027?

Também existirão contratos de construção iniciados antes da implantação completa do novo sistema. Imagine um contrato assinado em 2026, com obra iniciada em 2026 e execução continuando durante 2027.

Nesse caso será necessário separar corretamente:

• serviços realizados antes da nova sistemática;
• valores já faturados e valores já recebidos;
• adiantamentos e saldo contratual;
• serviços executados depois da mudança;
• materiais adquiridos antes e depois da transição;
• créditos permitidos no novo regime.

Também será necessário adaptar a obra aos novos cadastros e aos documentos fiscais exigidos pelo IBS e pela CBS.

O que as construtoras deveriam levantar agora?

Para cada obra em andamento, será importante identificar:

• contratante;
• endereço da obra;
• situação cadastral do imóvel;
• identificação cadastral da obra;
• valor total do contrato;
• regime de contratação;
• valores já faturados;
• valores já recebidos;
• adiantamentos;
• saldo contratual;
• materiais adquiridos;
• serviços subcontratados;
• créditos relacionados à obra;
• perfil tributário do tomador;
• documentos fiscais relacionados.

Esse levantamento permitirá preparar corretamente a transição para o novo ambiente tributário.

O que muda na gestão da construção?

Talvez essa seja uma das maiores consequências práticas da Reforma Tributária. O setor de construção civil não poderá separar engenharia de um lado e fiscal e contabilidade do outro.

A compra de um material começa no suprimento, mas poderá definir a apropriação de um crédito tributário. Um pagamento antecipado começa no financeiro, mas poderá gerar antecipação de IBS e CBS. Uma informação errada no documento fiscal poderá direcionar o crédito para a obra incorreta.

Uma classificação equivocada entre venda de material e serviço de construção poderá alterar o tratamento tributário da operação.

Por isso, a nova lógica exigirá integração entre engenharia + suprimentos + contratos + financeiro + fiscal + contabilidade + tecnologia.

Em resumo

A prestação de serviços de construção civil terá uma lógica própria na Reforma Tributária.

O conceito abrange a execução de obras por administração, empreitada ou subempreitada, incluindo construção, reforma, reparação, conservação, demolição e instalações incorporadas ao imóvel.

A pessoa física que exercer profissionalmente essas atividades também poderá ser contribuinte, ressalvados regimes próprios como MEI e Simples Nacional.

Cada obra deverá possuir controles individualizados, e as aquisições precisarão ser corretamente vinculadas ao empreendimento.

Quando houver pagamento antecipado, haverá antecipação de IBS e CBS, suportada por documento fiscal eletrônico correspondente ao pagamento. Posteriormente, no fornecimento efetivo do serviço, os valores deverão ser ajustados para impedir dupla tributação.

A apuração assistida utilizará cada vez mais essas informações eletrônicas para formar os débitos e créditos do contribuinte.

Por isso, na construção civil, a Reforma Tributária não será apenas uma mudança de imposto. Será também uma mudança profunda na forma de documentar, controlar e acompanhar cada obra.

Sobre a Conttrolare

A Conttrolare atua há mais de 30 anos nas áreas de contabilidade, tributação e tecnologia, apoiando empresas na organização de seus processos, no cumprimento das obrigações fiscais e na tomada de decisões.

Diante da Reforma Tributária, a empresa auxilia seus clientes na avaliação dos impactos sobre preços, custos, créditos, contratos, fluxo de caixa e sistemas de gestão.

Referências normativas

• Emenda Constitucional nº 132/2023;
• Lei Complementar nº 214/2025, com alterações posteriores;
• Decreto nº 12.955/2026;
• Lei Complementar nº 116/2003;
• normas e leiautes do padrão nacional da NFS-e aplicáveis ao IBS e à CBS.

Os procedimentos operacionais deverão ser acompanhados à medida que forem publicados atos complementares, notas técnicas e novos leiautes dos documentos fiscais eletrônicos.